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1.4萬億存貨壓頂133地產公司 15家負債率超80%
發布時間:2011-11-14  信息來源:中國投資協會新興產業中心  訪問次數:3875

其中7家負債率高于85%,15家高于80%,51家高于70%

  理財周報記者 吳愛粧 楊慶婉/文

  地產業告急。

  危險的信號潛藏在133家地產上市公司的三大財務指標中。

  首先是資產負債率高企。據同花順(300033,股吧)統計,截至3季度末,滬深兩地133家上市房企的平均資產負債率為63%,其中7家負債率高于85%,15家高于80%,51家高于70%,80家高于均值。行業總負債首破萬億。

  經營性現金流缺口也在急劇膨脹。約7成共91家公司經營性現金流告負。最嚴重的是首開股份(600376,股吧)(600376.SH)和保利地產(600048,股吧)(600048.SH),缺口近67億。而這133家公司中,賬面資金少于10億的有83家,少于1億的有20家。

  再就是存貨居高不下。近8成合計102家上市公司擁有超過10億的存貨。頭四號公司是萬科A(000002.SZ)、保利地產、金地集團(600383,股吧)(600383.SH)、招商地產(000024,股吧)(000024.SZ),分別有1929億、1472億、653億、470億的存貨待周轉。

  這三組數據的矛盾點在于,有6成公司賬面尚不足10億資金,卻有8成房企積壓的存貨超過10億。周轉不靈資金緊缺的地產商們,拿什么來拯救過70%的負債率?

  51家房企資產負債率超過70%

  高資產負債率幾乎成了地產業的代名詞。ST園城(600766.SH)是首家出現資不抵債的房企,據同花順數據,ST園城在133家上市房企中負債最嚴重,負債率高達110%。其次是高新發展(000628,股吧)(000628.SZ),負債率達95%,瀕臨資不抵債的邊緣。此外資產負債率超過80%的上市房企有15家,其中包括了四大房地產商之一保利地產。

  地產商高負債的根源在于十年黃金地產期驅動下的快速擴張。不管是地產大鱷,還是中小地產商,都力圖從十年的行業景氣中分到一杯羹。保利是其中的一個典型。

  “保利風格相對激進。”眾多分析師這樣評價保利。業內則用“三搶”——“搶土地、搶市場、搶項目”來總結保利。

  據理財周報統計分析,保利地產在過去的7-8年間擴張速度較快,2010年最為明顯。而2010年,是中國房地產最為鼎盛的一年。

  2003年至2011年三季度保利累計賺取利潤170億,其中僅2010年一年的凈利潤就有55億,占比32%;同期經營性凈現金累計-537億,2010年高達-445億;2004年至2011年三季度,保利地產的存貨累計增加了1457億,僅2010年一年就劇增了498億;近8年保利地產總負債1004億,其中2010年一年債務就新增了307億。

  “保利這兩年的擴展力度很大,平均每年至少新開拓7-8個城市。”東海證券分析師李文印證了理財周報的分析,“今年大環境不好,稍微放慢節奏了。”

  但是,相對其他地產商,今年保利的擴張力度仍然不小。前三季度保利盈利35.7億,而經營現金赤字卻高達66.7億。

  據國泰君安研究所統計,今年1-10月,保利拿下了20多個地產項目,累計911萬平方米,支付地價306億元。僅次于萬科的新增地塊建筑面積1415萬方米。

  而業內的多數地產商則變得謹慎了。“今年房地產投資收緊,地產商的拿地數量都比去年下降,減少了40%左右。” 華泰證券(601688,股吧)某分析師告訴理財周報記者。

  面對現金壓力,保利仍然沿襲過去8年的運營模式,靠外部融資來緩解現金壓力。截至3季度末,保利的資產負債率約為81%,其中借款和債券在總資產中的占比達30%,預收賬款占比達41%。換句話說,保利借用銀行、債權人和客戶的錢在賺錢。

  萬科、招商和金地的運營情況也與保利相似,負債率分別為79%、67%、75%。今年前三季度這三家地產大鱷分別盈利41億、27億、54億,卻各自承擔了15億、27億、36億的經營現金缺口,新增借款和債券分別為-30億、36億、10億,預收賬款增量分別為484億、28億和127億。

  事實上,133家上市地產公司中依賴舉債擴張的多達80家(資產負債率超過70%),招保萬金僅僅是這80家房企的最大典型。

  目前“招保萬金”的賬面資金在133家公司排行前四,合計861億,資金相對充裕。但是,相對于“招保萬金”這四大金剛,一些中小房企面對調控的抗風險能力可能會稍嫌不足。

  “"招保萬金"是房地產企業中的佼佼者,面對調控算是相對安全的。但是它們也會遇到資金鏈緊張的問題,可想而知整個行業的形勢有多嚴峻,中小開發商破產的可能也是有的。”珠海某地產商品宣傳部鄧女士表示。

  眾多分析師也紛紛表示,體量小、資金壓力較大的中小型房地產企業將面臨嚴峻考驗,甚至退出市場。

  房企平均積壓109億存貨

  對于地產商來說,比舉債擴張更危險的是,存貨賣不出去。銷售不暢,則意味著地產商的負債將以存貨的形式存在,不能盡快地周轉,地產商可能因此面臨資金鏈斷裂的風險。

  “我對地產的觀點是不看好,存貨太大。”長江證券(000783,股吧)分析師魏國一針見血地指出。

  前述地產界鄧女士也透露,“最近公司銷售那邊call客更勤快了。但是客戶來來回回幾趟,也下不了決心下定金。不僅我們公司這樣,整個行業的情況都差不多。”

  同花順數據顯示,截至9月30日,133家地產商的存貨總量為14156億元,攀上了歷史最高點。平均每家上市房企有109億元的存貨尚未周轉。27家房企的存貨高于行業平均值。萬科、保利、金地、招商分別以1929億元、1472億元、653億元、470億元的存貨成為業內存貨積壓最多的房企。

  其中,今年前三季度萬科和金地的存貨增量分別為596億、198億,創下了十年以來的歷史新高。

  金地的情況可以在公告中得到印證。今年8-10月金地的銷售出現了大幅縮水。8月、9月、10月的簽約金額分別下滑了26%、36%、29%。同樣連續三個月簽約金額下降的還有保利。

  而萬科相對去年趨于謹慎,新增地塊建筑面積同比下降了28%。

  銷售受阻,存貨積壓,一些房地產企業選擇通過降價來加速存貨的周轉,以緩解各種債務到期的燃眉之急。最搶眼的是萬科——國內最大的房地產商帶頭自降房價

  據業內人士分析,事實上萬科今年以來的降價一直在持續,只是降幅呈遞進式,不容易察覺。

  “萬科對市場的把握是很敏銳的,針對今年的行情它是早有打算的了。上半年它就一直在積極地推售,并不像一些地產商還在等待"金九銀十"。”李文分析道。

  北京的金隅萬科城將在11月份推出三期新房源,均價14000元/平方米,比上期低了3000元/平方米。與此同時,深圳的金域緹香也將于本月推出均價萬元左右的精裝修房源,比此前開盤價優惠約1000元/平方米左右。

  此外,深圳萬科公園里、惠州萬科城、東莞紫臺等項目也推出不同幅度的優惠措施。

  “萬科是船大不好調頭。土地儲備量大,拿地成本高,營銷成本高。為了回籠資金保證經營的持續性,它選擇隨行就市降價是正常的。”眾廈地產投資顧問林曉華分析。

  緊跟萬科的步伐,一些中小房企也競相降價。

  鄧女士向理財周報記者透露,“我們項目前面有一個萬科的樓盤,最近在大甩賣,之后現在我們這個片區都在打價格戰。我們經常要到競爭對手那里去偵察情況,他們降,我們也降。”

  但中小房企價格下調的空間并不大,抵抗價格風險的能力遠不如“招保萬金”等大型房企,如果房價出現雪崩式下滑,這對它們來說將是個嚴冬。

  最讓地產商們頭疼的是,不管它們怎么降價,持觀望心理的消費者還是居多。整個地產業陷入低迷。

  16家房企凈利潤率告負

  高負債,低周轉,造成了今年地產公司凈利潤悉數下滑的結果。

  據同花順數據,截至9月30日,133家上市房企中有56家凈利潤出現了下滑,最嚴重的是鳳凰股份(600716,股吧)(600716.SH),凈利潤同比下降了3320%。

  如果從凈利潤率這一指標衡量,則有16家上市房企的凈利潤率告負,其中虧損得最厲害的是國興地產(000838,股吧)(000838.SZ),凈利潤率為-1534%。

  前三季度大多數地產公司上交的成績單都不太理想。作為傳統四強之一的金地集團,也在第三季度落單了。

  金地集團7-9月凈利潤僅154萬元,甚至不夠一套房錢,一度引起了市場的關注。

  今年3季報顯示,除了金地,萬科、保利、招商的營業收入、凈利潤都表現為正增長。

  從營業收入來講,萬科、保利、招商的營業收入分別增長了30%、30%、26%,而金地由于竣工項目多聚集在4季度,營業收入下降了37%。

  從凈利潤的角度來講,萬科、保利、招商的凈利潤增幅分別為7%、53%、44%,而金地的凈利潤卻下降了64%。

  針對3季度的業績情況,金地媒體負責人游女士做出回應,“較多項目竣工時間集中在今年第四季度。這里存在一個已經實現銷售但還未進行結轉即確認為營業收入的周期,造成企業的銷售情況和利潤體現不能同步,表現為三季末凈利潤同比減少。”

  但有分析師則指出,金地3季度結算資源有限也許與它的產品結構有關。金地年初計劃推中高端住宅產品,但在限購的情況下原本鎖定的目標客戶的需求減少。

  金地為了適應市場需求做出了產品結構上的調整,因此耽誤了開工和結算的進度。

  “在現在的市場環境下,不僅是金地,絕大多數的房地產企業都面臨著快速去庫存的挑戰。”游女士表示。

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